5月25日，新希望旗下的物管公司新希望服务登陆港交所。截至发稿，市值30.64亿港元。

从去年开始，物管企业赴港上市成为热潮。在“地产”被资本市场抛弃时，“物业”成了“宠儿”。有了示范作用，不少百强房企还有部分物业未单独上市企业正在紧锣密鼓地筹备拆分上市事宜。

新希望物业服务集团有限公司（以下简称“新希望服务”）拆分自新希望地产，是其旗下的物管板块。

虽然潮水上涨，但市场也开始冷静下来。第一服务、合景悠活上市首日跌幅分别达26.67%和22.95%，头部房企旗下物业如世茂服务和金科物业也只是勉强持平。

进入2021年，荣万家和宋都服务也首日遇冷。新希望服务在认购阶段就遭到冷遇。新希望服务仅获得超额认购1.94倍，创2019年以来物管公司IPO认购倍数新低，且远逊于同行业216倍的认购倍数均值。

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猪价下跌

物管成新希望的“新希望”

猪价跌了。

过去一年，受非洲猪瘟疫情等因素影响，养猪行业去年以来景气上行。去年，因猪肉红利，新希望传递出积极信号，同年年底，刘永好表示销售额将突破2000亿元，新增投资300亿。

但猪肉红利转瞬即逝。

从2月下旬开始，猪肉价格整体趋势以下降为主，虽然中间有过短暂的上涨，但是，市场上将近30元/斤的猪肉，已经降至了不到15元/斤，猪价下跌程度肉眼可见。5月17日，国家统计局发布4月份经济数据，其中提到了一点，猪肉价格下降了21.4%。

在最近2年时间里，新希望的生猪出栏量持续飙升：2019年，其出栏量涨到了355万头；2020年，出栏量又翻了一倍多，达到了829.25万头。

伴随猪肉降价，新希望的股价也在一路狂泻。

目前新希望的股价更是暴跌超过60%，市值较最高点蒸发了1196亿！成为猪肉a股中最差的概念股。与此同时，新希望原本计划的股票激励也宣告终止。

2020年，新希望增收不增利，营收首次突破千亿元，但净利润却不足50亿元，更同比下滑2%；2021年一季度，净利润仅有1.37亿元，同比下滑91.59%，旗下猪产业亏损逾6亿元。

被养猪耽误了股价，刘永好盯上了资本市场最火热的物管。

新希望服务起步于2010年，至今已经发展10年时间。截至2020年9月30日，新希望物业服务管理项目55个，覆盖中国6省14市、1个自治区及2个直辖市。截至2020年底，其在管楼面面积约1002万平方米。

中指院发布的《2021中国物业服务百强企业研究报告》显示，2020年百强物业企业管理项目数量均值为244个，管理面积均值达4878.72万平方米。仅从管理面积看，新希望服务尚未达到百强均值。更是难以与行业龙头媲美。截至2020年末，碧桂园服务合同管理面积达8.21亿平方米，较2019年底新增1.36亿平方米，增长率接近20%；恒大物业在管面积达3.00亿平方米，较2019年底新增6258.5万平方米，增长率为26.3%。

规模欠缺，并未影响新希望服务的上市速度。

天眼查信息显示，新希望服务的两大股东分别是，鑫晟鼎企业管理服务（成都）有限责任公司（鑫晟鼎）新增进入，持股 97%；另外TIDAL INVESTMENT PTE.LTD（TIDAL）持股3% 。

其中大股东鑫晟鼎成立于2020年12月22日，法人为陈静（新希望服务总经理）。不过从招股书显示股权穿透图来看，刘永好和女儿刘畅依然是最后的大佬，间接持有新希望服务股东大会超过30%的投票权。

新希望服务成功登陆港交所，标志着新希望家族再获一个IPO项目！

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负债高企

三年营收不足碧桂园服务十分之一

新希望服务脱胎于新希望系，成色如何？

招股书显示，新希望服务2018年、2019年，至2020年9月30日营收分别为2.58亿元、3.81亿元和3.68亿元。同期，净利润分别为4105.8万元、6404.1万元和7936.1万元。

横向对比看，碧桂园服务2020年以156.00亿元的营收摘得榜首，恒大物业和雅生活服务去年的营收也超过100亿元，盈利方面，同样由碧桂园服务、恒大物业和雅生活服务摘得前三名，三者去年的归母净利润分别为26.86亿元、26.48亿元和17.54亿元。

头部物业公司的盈利水平甚至超过了不少规模房企。以碧桂园服务为例，2020年其近27亿元的归母净利润超过了正荣地产、绿城中国、金融街、滨江集团等房企同期盈利水平。

而将新希望服务不足3年的营收相加，还抵不过碧桂园服务一年营收的十分之一。可见市场规模的差距之大。

市场规模有限之外，新希望服务所能覆盖的区域也极为有限，在营收的地域分布看，西南地区为主要“根据地”，营收占据了大半壁江山，尽管2020年三季度占比有所下降，仍达到了51.9%。其次是华东地区，为28.8%。这两个地区加起来占比超过了八成。

更值得一提的是，新希望服务主要客户群均来自于新希望地产方面。

2018年、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九个月，其通过新希望地产产生的营收分别为1.045亿元、1.27亿元、9520万元及1.067亿元，占同期物业管理服务分部产生的总收入89.8%、90.3%、88.4%及82.4%。对母公司依赖较为严重。

越是规模大的物业公司，增长速度就越快。在行业洗牌的大背景下，越来越多的物业企业奉行规模优先的道路。恒大物业直言，公司坚持“规模制胜”战略；雅生活服务称，规模决定行业地位及未来长期发展的稳定性，物管行业强者恒强趋势将愈加明显。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄曾表示：“大规模的物业公司更具有实力进行收并购扩张，市场占有率更高。同时，规模越大的物业公司业务规模持续扩大后，规模效应逐渐显现，加上管理系统的不断改善优化，成本相应降低，使得企业盈利能力提升，营收水平显著增长，相对而言更具增长力。”

新希望服务当前规模优势并不明显，未来，在行业集中提升的背景下，也面临更激烈的市场竞争。

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估值下杀

迷你物管难得资本市场青睐

2020年，被称为物管行业集中上市的元年。

二级市场上，物业板块估值较高，让放弃拆分物业管理公司IPO的步伐明显加快。克而瑞地产研究指出，在“三道红线”下，分拆物业也成为房企改善财务的办法之一，通过股权融资的方式，有助于降低企业的负债水平，因此不少房企将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。

截至目前TOP200房企中已经有37家关联物业公司上市，其中TOP100房企有33家关联物业公司上市，TOP50房企中有25家。2021年以来，星盛商业、新希望服务已经登陆港交所，目前还有德信服务及禹佳生活等已经递交招股说明书，融信服务、中骏集团下所属物管公司世邦泰和、东原仁知服务等也有2021年上市计划。万科云、富力物业等未来或将会考虑上市。

今年1月，碧桂园市值冲破2000亿大关，成为物管行业第一家市值超2000亿的物业公司。不过，随着资本市场逐渐冷静，物管企业在资本市场的股价表现开始分化。

头部项目股价高涨，但中小型、迷你物管企业则纷纷遇冷。房企拆分物管企业上市扎堆，融资额度不断走高，引发投资者对行业估值过高的担忧，另外，物业企业估值定位和实际情况出现偏差，新股发行都希望有一个高估值，从而导致频频破发。

而从目前来看，46家物业股平均市盈率（TTM）为31.42倍，最高华润万象生活达99.49倍，最低祈福生活服务4.5倍，物业股估值分化严重。

规模偏小的物企，包括已上市的烨星集团、兴业物联、祈福生活服务在内的蚊型物企市盈率（TTM）普遍低至10倍左右，日成交额不足千万，市场对于这类缺乏规模的物业公司并不看好。

新希望服务上市的基石投资者阵容包括左晖旗下的海王星、雷军旗下的Green Better，以及郭广昌旗下的鼎睿再保险，可以说是刘永好的“豪华版”朋友圈。

不过，空有朋友圈，但在认购阶段则摔了个跟头。仅获得超额认购1.94倍，创2019年以来物管公司IPO认购倍数新低，且远逊于同行业216倍的认购倍数均值。

未来，新希望服务想要获得资本市场的认可，还需要从在管面积和合约面积、开拓母公司之外的能力等几个方面提升核心竞争力。毕竟，母公司输出有限，要长治久安，还需要谋求持续发展。

如今，猪肉的红利已逝，刘永好家族虽然再获一个IPO项目，但资本市场的眼睛也是雪亮的。靠物管维持红利，似乎也没那么容易。