4月16日电  自2021年基础设施公募REITs上市交易以来，市场就对其关注颇高。近日正式开闸发售的2022年首单公募REITs项目—华夏中国交建REIT，吸引全市场认购超844亿元，成为今年一众暗淡的新发基金中的“例外”。如何推动公募REITs行稳致远?如何扩大试点范围?

4月16日，在2022清华五道口全球金融论坛上，全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢提到，需要深入总结实践经验，进一步研究完善相关法规，优化运行机制，加强投资者教育。

全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席肖钢 来源：主办方提供

第一，研究修订相关法律或制订单独的法规。

肖钢认为，促进公募REITs发展，可以从以下四个方面入手。REITs性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别，因此，需要根据证券法研究将REITs作为一种独立的证券产品种类，制定专门法规，确立REITs的性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。

第二，优化运行机制。

首先要鼓励地方和企业拿出更多优质资产参与试点，扩大REITs规模，进一步摸清项目底数，建立分类项目库，做到应入尽入。要进一步加强部门与地方协调，提升国有资产交易效率，落实项目申报条件，压缩项目申报周期，加快项目审核进度，开展分类辅导服务，做好示范引领，形成规模化的存量资产盘活与新增投资的良性循环。

其次，促进基础设施专业运营能力与资本运作能力的有机结合与共同提升。

肖钢表示，REITs的价值创造主要来源于资产组合运营管理和资本结构管理，具有天然的产融结合属性，这对中国来说，还是一个新的领域，如何把两者结合好，既要夯实基金管理人的职责，又要充分发挥原始权益人的战略管理与专业运营能力，提升治理水平和项目收益，是今后REITs市场需要着力解决的问题。建立高效透明的扩募机制，有利于盘活存量资产再投资，做大做强产融结合平台，降低边际运营管理成本，提升产品投资价值。

肖钢还提到，要进一步推进形成市场化的评估定价体系。他指出，中国基础设施建设长期以来主要是依赖债务融资进行的，公募REITs推出后，客观上需要寻找权益定价的“锚”。一般来说，影响基础设施项目评估定价的主要因素包括资产性质、所在区位、土地性质和运营能力等，评估定价方法包括收益法、净资产价值法、运营现金流贴现法、相对估值法等多种衡量方法，需要由原始权益人和投资者经过长时间反复博弈来确定，逐步形成符合中国实际的市场化评估定价机制，让原始权益人愿意发行，投资者愿意投资。

“公募REITs不同于股票和债券，也不同于购买普通的公募基金。基础设施公募REITs的底层资产是运营稳定的基础设施，价值波动一般相对较小，每年强制分红比例很高，因而相对股票投资比较稳定，不要寄希望项目运营收入持续大幅度增长，可见，投资REITs的风险和收益属于中等水平。”肖钢还提到，要进一步扩大宣传，切实加强投资者教育，落实投资者适当性管理，培育理性投资、长期投资、价值投资的理念，促进REITs市场平稳健康发展。

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)